在上一篇文章《月薪3000，上海能买什么房子》中，我们分析了近半年上海二手房的挂牌数据，得到了买家最关心的400-500w总价段的房源特征。
①可选总量差不多5000套；
②一半以上集中在浦东、闵行、宝山；
③中环内房屋比例为34%；
④20岁以上者占55%；
⑤浦西7城区可购买房屋平均面积小于70平方米。
通过数据分析得出的这些结论，宏观上可以看作是在相应预算范围内的选房谱，具有普遍的参考意义。但在实际帮助客户买房的过程中，可以毫不夸张地说，1000个买家可能有1000种不同的需求。
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然后手持400-500W预算
应该怎么买？买对房间了吗？
通过和很多平时咨询买房的朋友交流，我们总结出了大家最看重的买房三个维度:
①时间成本:通勤够方便吗？
②匹配度:生活匹配质量高吗？
③宜居性:房子的居住条件够好吗？
一般来说，就是社区要靠近地铁站，周边商业、生活设施要一应俱全，房子面积要大，房龄要新。
各种不同的住房需求背后，说白了，其实就是这三种共同的基本需求的不同排列组合。因此，只要我们在这三个维度上对400-500W预算中所有可能的房子进行加权，就可以根据不同的需求得到相应的差异化答案。
02
哪里可以买到可以实现交通自由的地方？
诚然，90%以上的买家首先考虑的是交通。如果交通足够便利，扩大买家选择的可能性会很大。
在上海，地铁是大多数人日常生活中的主要通勤方式，所以如果你想实现交通自由，你买的房子必须靠近地铁站。
(上海轨道交通示意图)
通常我们把房子到地铁站1公里以内的直线距离定义为交通便利，800米的直线距离定义为免费交通。相应地，距离地铁站800米以内的房子称为“地铁房”。
那么，我们可以告诉大家的好消息是，400-500w预算范围内的5000套房，有60%进入了“交通自由圈”。
除了通勤的便利，许多购房者也倾向于快速到达市中心。距离市中心800米范围内大约3000个地铁房有多远？让我们以人民广场为中心，看看他们离人有多远。
可以看出，另有46%的房屋在人民广场10km辐射范围内，所以如果不考虑具体位置，实际上目前满足通勤便利、快速连接市中心需求的房屋有1400套。
进一步来看，行政区方面，浦东、闵行、宝山可以实现交通自由的可选房源最多，但这三个区在400-500w总价段也是房源最多的。相比之下，奉贤、青浦、虹口、黄埔、松江靠近地铁的房子数量有限，都不到100套。值得一提的是，就目前的挂牌数据来看，金山连一套总价400-500w，距离地铁站800米以内的房子都没有。
但是，仅仅从数量上来说，房子数量多并不意味着买的可能性大。当然大家都知道，位置越好，地铁站越密集，出行越方便。
从实际购买可能性来看，可以看出浦西市购买地铁房的概率明显更高。比如黄浦区，虽然400-500w价格的合适房子很少，但66套房全部有地铁覆盖，出行非常方便。杨浦、长宁、普陀的房子大多也交通便利，约80%在地铁站800米以内。
浦东、闵行、宝山，虽然交通便利的房子占比不在前列，但数量上占优，各种购房可能性都不差；相比之下，奉贤和青浦的选房交通便利性很低。
因此，综上所述，人们对便捷的交通有着强烈的需求。对于必须住在地铁站附近的朋友来说，长宁、普陀、静安、浦东、闵行符合条件的房子相对较多，建议在这些区域多选择。
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哪里可以买到，让你实现优越的匹配？
除了交通便利之外，很多朋友也希望离开家的时候能体验到高品质的生活和购物设施。上海最成熟的商务区以人民广场、南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇、静安寺、五角场、七宝为代表，得到业界的广泛认可，还有近年来发展较好的大宁、世博、邱欢港新商务区。
所以我们以上海这些生活配套资源最发达的板块为例，以800米以内的地铁为参考范围，看看400-500w价位段能买到房子的情况。
数据显示，浦东世博板块和静安大宁板块最适合买房；传统商圈里，闵行七宝板块、长宁中山公园板块的可选房源也很丰富。
尽管这些部门在生活和商业设施方面的一致性差别不大，但不同商业区的住房质量会因地点不同而不均衡。
比如世博段的可选房源中，他们购买1990年以前建成的两间面积在50-60平方米的卧室的概率很大。
但在七宝板块的可选房源中，世博板块的房源会比世博板块的房源更新，他们购买1990-2000年间建成的60-70平米的两房的概率很大。
但如果要去人民广场，会发现选择性太低，居住体验会大打折扣。目前1976年只有一套35居室的公寓，房子也很多，所以很大概率会是这样的房子。
由于其他商业区的长度，就不一一详细列举了。
所以综上所述，对于对生活设施有强烈需求，也想实现交通自由的朋友来说，在浦东世博园、静安大宁、闵行七宝、长宁中山公园买房可以说是两全其美，但越是优质的设施，越容易面临牺牲居住体验的局面。
04
我在哪里可以买到一个可以让你实现向上生活体验的地方？
还有一类朋友，对生活设施的需求没有那么强烈。相反，他们更注重自己的居住体验，包括拥有更多的功能房、更大的居住面积和更新的居住年龄。离城市近或远都没关系，只要交通方便就行。
因此，我们以“竣工时间在2000年以后”和“面积大于100平方米”为限制条件，可以发现在400-500w W的总价范围内，符合“大而新”要求的可选房源有600套。
当然，在上海买一套预算400-500w的“又大又新”的房子，基本位置都很偏僻。不过内圈还是会有几个“toons”，但基本上你看这篇文章的时候，可能早就买好了。
如果加上总价区间内的“大、新”房源，满足通勤自由，那么符合条件的可选房源只有146套。
所以综上所述，宝山、松江、嘉定、浦东可以为对居住体验有强烈需求，也想实现交通自由的朋友提供更多选择。
总结一下，预算400-500w，按照这三个思路买房:
a:关注交通需求，想自由行的朋友，长宁、普陀、静安、浦东、闵行的选择更多。
② B:注重生活配套需求，与出行便利要求重叠的朋友，可以在浦东世博园、静安大宁闵行七宝、长宁中山公园多做对比。
③ C:注重高品质居住条件，与出行便利要求重叠的朋友，宝山、松江、浦东、嘉定等地合适的房子可以同时满足需求。
在上海，繁华的城市和有限的预算背后，是不得不做出取舍的挣扎和彷徨。
分析了这么多，以上三种场景是大多数朋友在买房过程中会面临的常见问题。仅从单个维度或两个维度考虑，从结果来看，满意的房子已经稀缺。虽然大家都很清楚，但其实真正买房的时候，还是想买“三好”的房子，或者是想找出整齐度更强的板块。
每个人心中都有一套理想的房子，但这样的房子真的存在吗？
还是我们发现如果预算达到500万，会有更好的住房选择？
让我们继续下一篇文章。
结束
